보증금반환소송 집주인이 바뀐 뒤 청구 상대 작성일 : 2026-10-27 조회수 : 3

임대 기간 중에 집이 팔렸다면 보증금반환소송의 상대는 원칙적으로 새 소유자가 되는 경우가 많다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이라면 집을 산 사람이 임대인 지위를 그대로 이어받기 때문이다. 다만 대항력이 없거나 임차인이 승계를 원하지 않는 경우에는 결론이 달라질 수 있다. 가장 먼저 확인할 것은 대항력을 갖추었는지다. 주택을 인도받아 실제로 살고 있고 전입신고까지 마쳤다면 그 다음 날부터 다른 사람에게도 임차권을 주장할 수 있다. 이 요건이 집이 팔리기 전에 갖추어져 있었는지가 청구 상대를 정하는 출발점이다. 대항력이 있으면 새 소유자가 임대인 지위를 승계한다. 법은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있어, 보증금 반환 의무도 새 소유자에게 넘어간다. 이 경우 종전 집주인은 보증금 반환 의무에서 벗어난다고 보는 것이 판례의 일반적인 태도다. 자주 하는 오해는 계약서에 이름이 적힌 사람에게만 청구할 수 있다는 생각이다. 실제로는 계약서를 새로 쓰지 않았더라도 대항력 있는 임차인에게는 새 소유자가 임대인이 된다. 따라서 기간이 끝나 보증금을 돌려받지 못하면 새 소유자를 피고로 삼는 것이 기본 구조다. 대항력이 없다면 종전 임대인을 상대로 해야 한다. 전입신고를 늦게 했거나 매매 등기가 먼저 이루어졌다면 새 소유자는 임대차를 인정할 의무가 없을 수 있다. 이때 임차인은 집을 비워 달라는 요구를 받을 위험이 있고, 보증금은 계약 당사자였던 종전 임대인에게 청구하는 것이 원칙이다. 임차인이 승계를 원하지 않는 경우도 있다. 새 소유자의 재산 상태가 불안하다면 임대인이 바뀌는 것이 임차인에게 불리할 수 있다. 판례는 임차인이 매매 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 승계를 거부하고 종전 임대인에게 보증금을 청구할 수 있다고 보는 것으로 알려져 있으나, 구체적인 적용은 사안에 따라 달라질 수 있다. 이의를 제기할 때는 방법과 시점이 중요하다. 말로만 하지 말고 내용증명으로 종전 임대인과 새 소유자 모두에게 승계를 원하지 않는다는 뜻을 알리는 것이 안전하다. 매매 사실을 알게 된 경위와 날짜도 함께 기록해 두어야 나중에 다툼이 생겼을 때 설명할 수 있다. 경매로 소유자가 바뀐 경우는 구조가 다르다. 경매에서는 임차인의 대항력이 말소기준이 되는 권리보다 앞서는지에 따라 결론이 갈린다. 대항력이 앞선다면 낙찰자가 보증금 반환 부담을 떠안게 되지만, 뒤처진다면 임차인은 배당 절차에서 순위에 따라 일부만 돌려받거나 받지 못할 위험이 있다. 경매에서는 배당요구도 놓치면 안 된다. 확정일자를 받아 두었다면 우선변제권을 근거로 배당을 요구할 수 있고, 법원이 정한 배당요구 종기까지 신청해야 한다. 이 기한을 넘기면 배당에서 빠질 수 있어 법원 공고를 수시로 확인하는 것이 좋다. 다음으로 등기부를 떼어 보아야 한다. 등기사항전부증명서에서 소유권이 언제 누구에게 넘어갔는지, 그 원인이 매매인지 경매인지, 새로 설정된 근저당이 있는지 확인한다. 이 정보와 전입신고일을 나란히 놓고 비교하면 누가 보증금 반환 의무를 지는지 윤곽이 드러난다. 준비할 자료도 정리해 둔다. 임대차계약서, 주민등록초본, 확정일자 확인 자료, 보증금 송금 내역, 집주인과 주고받은 문자, 매매 사실을 통지받은 문서가 기본이다. 새 소유자와 연락한 기록이 있다면 승계를 인정했는지 거부했는지 판단하는 자료가 될 수 있다. 기간 만료 후에는 내용증명으로 반환을 요구한다. 계약 종료 사실과 반환 요구 내용, 이사 예정일을 적어 보내면 이후 소송에서 언제부터 지연 책임이 생기는지 다툴 근거가 된다. 상대가 누구인지 확신이 서지 않으면 종전 임대인과 새 소유자 모두에게 보내 두는 방법도 쓴다. 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 검토한다. 보증금을 받지 못한 채 다른 곳으로 전입하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있는데, 법원의 임차권등기명령을 받아 등기가 마쳐진 뒤 이사하면 그 권리를 유지할 수 있다. 등기가 실제로 기재되었는지 등기부로 확인한 뒤 짐을 빼는 것이 순서다. 소송 단계에서는 피고를 잘못 정하지 않도록 주의한다. 승계 여부가 불분명하면 종전 임대인과 새 소유자를 함께 피고로 삼고 법원 판단을 구하는 방식도 검토할 수 있다. 판결을 받은 뒤에는 상대의 재산에 강제집행을 하게 되므로, 집행 가능성까지 고려해 상대를 고르는 것이 현실적이다. 새 소유자가 보증금을 돌려주지 않을 때의 대응도 알아 둔다. 새 소유자가 승계를 부인하며 종전 임대인에게 받으라고 하는 경우가 있는데, 대항력이 있었다면 이런 주장은 받아들여지기 어렵다. 이때는 전입신고 기록과 등기 날짜를 근거로 승계 사실을 서면으로 지적하고 반환을 요구하는 것이 순서다. 종전 임대인이 매매 사실을 알리지 않은 경우도 흔하다. 임차인은 기간 만료 무렵 새 소유자의 연락을 받고서야 집이 팔린 사실을 아는 일이 있는데, 그때부터 이의 여부를 판단할 시간이 시작된다고 보는 경우가 많다. 등기부를 주기적으로 확인하면 이런 상황을 미리 알아챌 수 있다. 보증금반환소송에서 청구 상대는 대항력을 언제 갖추었는지, 소유자가 매매로 바뀌었는지 경매로 바뀌었는지, 임차인이 승계에 이의를 제기했는지에 따라 정해진다. 이 사정들을 등기부와 전입 기록으로 확인하는 것이 첫걸음이다. 상담 전에 정리할 질문은 다음과 같다. 전입신고와 확정일자를 받은 날짜, 매매나 경매 등기가 된 날짜, 매매 사실을 알게 된 때와 그 뒤의 대응, 새 소유자와 나눈 대화 내용을 시간순으로 적어 두면 판단이 쉬워진다. 마지막으로 할 일은 등기부를 새로 발급받고 내용증명을 보내는 것이다. 이사가 급하다면 임차권등기명령을 먼저 신청하고, 이후 상대방 재산 상태를 살펴 소송과 집행 계획을 함께 세우는 것이 좋다..

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	보증금반환소송 집주인이 바뀐 뒤 청구 상대	김이지나	3	2026-10-27
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8929	음주운전처벌 동승자 방조와 차량 제공자 책임 범위	김이지나	5	2026-10-27
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